Brief an die Aktionäre
«Mit dem strategischen Fokus auf integrale Arealentwicklung ist Zug Estates zukunftsfähig positioniert.»
Liebe Aktionärinnen, liebe Aktionäre
Wir agieren in einem Marktumfeld, in dem wir mittelfristig mit steigender Angebotsliquidität, einer graduellen Verschiebung der Nachfrage und einem Preisdruck in allen Immobiliensegmenten rechnen müssen. Deshalb richtet der Verwaltungsrat das Augenmerk auf einen umsichtigen Strategie-Setup und legt Wert auf eine transparente Information zur mittelfristigen Unternehmensentwicklung.
Zug Estates weist einige spezifische Eigenschaften auf, die sich von den branchenüblichen Erwartungen merklich unterscheiden. Hervorzuheben sind insbesondere die strategische Ausrichtung mit der konsequenten Fokussierung auf Areale, die zurückhaltende Ausschüttungspolitik und der vorsichtige Fremdmitteleinsatz. Dank dieser klaren Positionierung hat Zug Estates in der kurzen Zeit seit der Kotierung aus der Perspektive der Investoren an Profil gewonnen und weist 2015 im relevanten Vergleich relativ und absolut eine Top-Performance aus.
Die folgenden Ausführungen zur Unternehmensausrichtung ermöglichen Ihnen einen Einblick in die mittelfristigen Absichten und Schwerpunkte einer – gemessen an kotierten Jahren – noch jungen Gesellschaft.
Weiteres Wachstum
Die bisher verfolgte Ausrichtung auf ein dynamisches Entwicklungswachstum basiert auf soliden Grundvoraussetzungen. Wachstum ist auch mittelfristig ein Unternehmensziel und ist weitgehend konkretisiert: Die in Bau und in Planung befindlichen Investitionsvorhaben in der Grössenordnung von über CHF 400 Mio. alleine im Areal Suurstoffi in Risch Rotkreuz weisen einen Realisierungshorizont bis 2020 auf. Die Hälfte des vorgesehenen Investitionsvolumens bezieht sich auf Dienstleistungsflächen, die bereits heute grösstenteils mit langfristigen Verträgen gesichert sind. Je rund ein Viertel der Flächen sind Miet- respektive Eigentumswohnungen, die in einem auch künftig erwarteten nachfragestarken Umfeld vor Ort positioniert werden.
Diese hohe Entwicklungsdynamik basiert auf einem weitgehend soliden Absorptionsvermögen und weist – auch in einem insgesamt liquider werdenden Marktumfeld – eine kontrollierbare Risiko-Exposure auf. Diese lässt sich denn auch eher anhand der bisherigen, mit Erfolg realisierten Entwicklungsvorhaben vor Ort abschätzen als an den generellen Marktentwicklungen. Das gilt nicht nur für das Areal Suurstoffi; mittel- bis langfristig soll die Entwicklungsarbeit auch auf das Zentrumsareal Zug ausgerichtet werden. Die dafür notwendigen Vorbereitungen wurden bereits sukzessive in die Wege geleitet.
Stärkung der Marktpositionierung
Neben der Entwicklungsdynamik ist die Konzentration auf grosse Areale mit hervorragender Erreichbarkeit ein weiteres, wesentliches Merkmal der strategischen Ausrichtung der Zug Estates. Sowohl die Suurstoffi in Risch Rotkreuz als auch das Metalli Areal im Zentrum von Zug werden bei Realisierung der vorhandenen Entwicklungsreserven einen geschätzten Marktwert von je rund CHF 1 Mrd. aufweisen – dies, ohne potenzielle Arrondierungsakquisitionen einzubeziehen. Mit dem umsatzstarken Einkaufszentrum Metalli an bester Lage in Zug und dem Hochschulcampus im Areal Suurstoffi verfügen beide Portfolioteile über eine auch auf längere Sicht haltbare attraktive Marktpositionierung für Unternehmensstandorte.
Zug Estates zielt auf die weitere Stärkung der Marktpositionierung – sowohl des Geschäftsflächenportfolios als auch des Wohnportfolios. Dazu kommt der integrierte Entwicklungsansatz zur Schaffung von zukunftsfähigen Lebenswelten. Dieser trägt Verantwortung im Hinblick auf die Umwelt (u. a. Zero-Emission), stellt quartierbezogene Dienstleistungen für Bewohner und Beschäftigte bereit und hat eine effiziente Bewirtschaftung zum Ziel, welche die Skaleneffekte eines arrondierten Portfolios nutzt.
Zug Estates ist überzeugt, mit diesem Konzept die zukünftigen Herausforderungen, die aufgrund von demografischen und strukturellen Entwicklungen entstehen, besser adaptieren zu können als mit einer Vielzahl von geografisch gestreuten Einzelliegenschaften. Mittel- bis langfristig ist deshalb die Erweiterung des Portfolios mit einem dritten Areal Bestandteil der strategischen Ausrichtung.
Kalkuliertes Risiko
Die Risiko-Exposure einer Immobilieninvestition ist aufgrund verschiedener Aspekte an sich bereits beachtlich komplex und hoch korreliert. Dazu gehören die spezifischen Nachfrage- und Preisentwicklungen in den Wohn- und Geschäftsflächenmärkten, die regulativen Rahmenbedingungen – Stichworte sind Raumplanung, Politik oder Fiskus – aber auch die potenziellen Veränderungen bei den Anlagepräferenzen oder Entwicklungen im Finanz- und Kapitalmarkt. Mit dem gesetzten Richtwert von 40% Fremdmittel in der Bilanz wird das systemische Risiko tief gehalten und bei den aktuell tiefen Fremdmittelkosten auf einen zusätzlichen Gewinntreiber bewusst verzichtet. Dafür kann die aufgezeigte Entwicklungsstrategie in den beiden Arealen finanziert werden, ohne dass die Fremdmittelquote wesentlich über das heutige Niveau steigt. Eine Fremdmittelquote von 40% als oberes Limit bleibt weiterhin in den strategischen Grundsätzen verankert.
Ausgewogene Ausschüttungsquote
Das dynamische Wachstum der Gesellschaft soll deshalb auch durch die Einbehaltung eines Teils des operativen Gewinnes finanziert werden – dies ein weiterer strategischer Grundsatz der Zug Estates. Die erzielte durchschnittliche Eigenkapitalrendite von über 8% pro Jahr seit der Kotierung rechtfertigt die Verwendung von erwirtschafteten Mitteln in eigenen Entwicklungsprojekten und honoriert vor allem den langfristig orientierten Anleger.
Dem gegenüber steht die unternehmerische Zielsetzung, die direkte Rendite im Kontext mit dem Unternehmenswachstum kontinuierlich zu verbessern. Der Verwaltungsrat legt deshalb eine neue Richtlinie für die künftige Dividendenpolitik fest: Künftig soll die Ausschüttung an die Aktionäre in einem ausgewogenen Verhältnis zum Re-Investment stehen. Anstelle der bisher praktizierten Bandbreite von 30 bis 40% sollen neu bis zu 50% des Ergebnisses ohne Erfolg aus Neubewertung ausgeschüttet werden.
Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung eine weitere Erhöhung der Ausschüttung um 10.8% auf CHF 20.50. Wie in den Vorjahren wird diese verrechnungssteuerfrei aus Kapitaleinlagereserven ausgeschüttet.
Zug Estates steht auf einem soliden Fundament. Mit gut positionierten Arealen, breit diversifizierten Nutzungssegmenten und einer auf Marktbedürfnisse abgestimmten Entwicklung ist die Unternehmung für die anstehenden Herausforderungen gut vorbereitet und sollte sich auch in einem unsicheren Marktumfeld bewähren können. Nach dem erbrachten Leistungsausweis in den vergangenen Jahren, wie erneut auch 2015, sind wir zuversichtlich, mittelfristig den Unternehmenswert weiter zu steigern und profitables Wachstum ansteuern zu können.
Ich danke den Mitarbeitenden für die erbrachten Leistungen im vergangenen Jahr.
Ihnen, liebe Aktionärinnen und Aktionäre, danke ich für das Vertrauen, das Sie Zug Estates entgegenbringen, und grüsse Sie freundlich.
Zug, März 2016
Hannes Wüest
Präsident des Verwaltungsrats